Zwangsversteigerung 0001 K 0033/2025‍

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Doppelhaushälfte mit Garage Aventinstraße 15, 84034 Landshut

• Grundbuch: Landshut
• Blatt: 22882
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Landshut -weiß-
• Flurstück-Nr.: 1566/6
• Gebäude- und Freifläche zu 306m²

Verkehrswert: 461.000 €

Wertermittlungsstichtag: 29.07.2025

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 1 K 33/25#1)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Die zu bewertende Doppelhaushälfte befindet sich in der Aventinstraße, rd. 460 m südwestlich der Luitpoldstraße, rd . 50 m westlich der Rupprechtstraße und rd. 130m nördlich vom Rennweg entfernt. Im Norden nach rd. 170m ist die Flutmulde zu erreichen. (Entfernungen jeweils Luftlinie) (...) Die unmittelbare umliegende Bebauung besteht aus Doppel- und Reihenhäusern, weiter im Osten und Nordosten, nach rd. 100m bzw. 150m sind bis zu neungeschossige Wohnanlagen vorhanden. Die Wohnlage ist gering von Verkehrsimmissionen in Folge des erhöhten Verkehrsaufkommens auf der ca. 50m südöstlich vorbeiführenden Rupprechtstraße (Verbindung zur Autobahnanschlussstelle Landshut-West) beeinträchtigt. Das Anwesen liegt zwar rückversetzt in "zweiter Reihe", der Verkehr ist teilweise hörbar. (...) Das Verkehrsaufkommen auf der Aventinstraße beschränkt sich ausschließlich auf Anlieger.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Aventinstraße (asphaltierte Straßendecke, kein Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Landshut zum Stichtag nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Angabe des Eigentümers wurde die Doppelhaushälfte und die Garage im Jahr 1971 errichtet.

Grundrissliche Gliederung Der Wohnhauseingang befindet sich im Norden, alle Ebenen sind über das ostseitig angeordnete Treppenhaus erschlossen.

• Erdgeschoss: Windfang, WC, innen liegender Flur, Garderobe, Küche (Nordausrichtung), Wohnzimmer (Südausrichtung);
• Obergeschoss: Eltern-Schlafzimmer (Südausrichtung), zwei Kinderzimmer (Süd- bzw. Nordausrichtung), Bad, innenliegender Flur;
• Dachgeschoss*: ein Zimmer, eine Kammer und Speicher (keine Wohnfläche).
• Im Erdgeschoss ist eine teilüberdeckte Terrasse (Zugang im Wohnzimmer), im Obergeschoss ein Balkon (Zugang in den Schlafräumen) mit Südausrichtung vorhanden.
• Im Erdgeschoss, am Treppen-Abgang ist eine Türe zum Kellergeschoss angebracht. Im Keller befindet sich der Heizraum mit Öl-Lager, Waschraum, ein Abstellraum und Flur.
• Nordöstlich des Wohnhauses, an der nordöstlichen Grundstücksecke steht eine Garage.

*Eine Besichtigung konnte im Dachgeschoss nicht durchgeführt werden. Der Bewertung werden die vorhandenen Pläne zu Grunde gelegt; der Eigentümer hat die Richtigkeit bestätigt.

Wohnfläche It. Anlage: rd. 122m²

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton, sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände D= 30 cm); zweischalige Kommunwand (D= 2x24 cm).

Decken: Stahlbeton

Dach: Satteldach mit Pfannendeckung; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech

Treppen: zum Ober- und Dachgeschoss: Stahlbetontreppe mit Kunststeinbelag, Metallgeländer mit PVC-Handlauf; zum Keller: Betontreppe mit Beschichtung; Hauseingang: Betontreppe mit Metallgeländer; KeIleraußenzugang: Betontreppe mit Plattenbelag.

Fenster: Kunststofffenster (Außenlackierung blau, Innenlackierung weiß) mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen, Kunststoffrollos; Dachliegefenster im Dachgeschoss (nicht besichtigt); Keller: Metallfenster mit einfacher Verglasung und Mäusegitter.

Türen: Hauseingangstüre (überdacht): blaulackierte Leichtmetallkonstruktion; im Innenbereich: überwiegend alte, weißbeschichtete Türblätter, z.T. mit Glasausschnitt; im Keller: Metalltüren; Holzaußentüre.

Böden: Mosaikparkett im Wohnzimmer; PVC-Belag in Windfang, EG-Flur und in zwei OG-Schlafräumen; Teppichbelag im Kinderzimmer; Fliesenbelag in Küche und Bad; Mosaikfliesen im WC; Kunststeinbelag im OG-Flur; Keller: z.T. PVC-Belag, z.T. Estrich.

Decken- und Wandbehandlungen: Fassade mit Putz, Anstrich und Wärmedämmverbundsystem, im Innenbereich überwiegend glatter Wand-und Deckenputz, Decken z.T. mit Paneelen; Dachgeschoss: keine Angaben; Wandfliesen raumhoch im Bad und halbhoch im WC.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser und Strom angeschlossen. Seit 2023 besteht ein Glasfaser-Anschluss.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind in üblichen Umfang vorhanden.

Sanitärinstallation: Bad (Modernisierung Mitte der 2000er Jahre): Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Handtuchheizkörper; EG-WC: Handwaschbecken, Stand-WC mit Druckspüler; Küche: Warm-und Kaltwasseranschluss; Waschkeller: Waschmaschinenanschluss.

Heizung: Ölzentralheizung (Fabrikat Buderus) mit zentraler Warmwasserbereitung, ÖI-Batterietank (Fassungsvermögen rd. 3.500 I); Wärmeverteilung über Heizköper, im aG-Bad gem. Angabe elektrische Fußbodenheizung.

Balkon: Stahlbeton-Kragplatte mit Metallgeländer und Glasausfachung.

Zubehör: Einbauküche (It. Angabe aus den 1980er Jahren): Ober- und Unterschränke, Elektroherd mit Backofen, Kühlschrank, Geschirrspülmaschine, Spülbecken; Solarthermie für Warmwasserbereitung (It. Angabe ca. Mitte der 2000er Jahre montiert).

Garage

Fertigteilgarage mit Flachdach, elektrisches Sektionaltor, Estrich.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Holzlattenzaun zum westlichen Nachbargrundstück; im Süden grenzt das Grundstück an die rückwertige Wand einer Garagenzeile, im Osten teils an eine mauerartige Begrenzung. Gartenzugang zwischen Wohnhaus und Garage: Betonmauer mit Metalltor.
• Gartenverkehrsflächen teils mit Betonplatten belegt.
• Teilüberdeckte Terrasse mit Holzdielenbelag und Markise (It. Angabe Montage 2015); Beton-Treppenstufen zum Garten.
• Metall-Gartengeräteschuppen (2015).
• Der Gartenaufwuchs besteht aus verwildertem Strauchwerk und Rasen.